大江东新湾1月涉宅地开拍,楼面单价即将破万?

来源:综合来源  2018-01-05  阅读:

前言:面对紧俏的下沙楼市,买不到新房的购房者,把目光投向了临近下沙的大江东、海宁等区域,所以当这些地方出现一些新动态,也格外受大家关注,比如拍地、交通路线建设、版块规划等等。

2017年12月28日上午,杭州大江东挂牌公告3宗涉宅地,2宗宅地位于新湾街道、1宗商住地位于河庄街道,预计1月29日出让。

其中,新湾街道2宗涉宅地,总出让面积11.77万方/176.6亩,总起价13.9亿元,楼面起价均为分别为6065元/㎡6051元/㎡

地块均设定土地上限价格:当溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。

▲ 出让地块指标

▲ 地块位置分布

随着杭州地价上涨,刚需被迫挤压溢出,原先以内生型为主导的大江东市场,将有望迎来杭州市中心刚需购房人群的溢出。目前已经受到了开发商的关注,但地价依然处于洼地。

新湾新城,作为大江东重要的居住板块,地块十分抢手:最近一次成交(2017年6月9日)一宗小体量、低容积率宅地(杭大江东储出﹝2017﹞2号),杭州宏立以总价4800万元、楼面价4765元/㎡、溢价率70%、自持面积比例100%、配建养老用房200㎡竞得,刷新了杭州涉宅地的自持比例新高。

本次新湾出让的2宗优质涉宅地,是否会引发开发商的又一轮关注?我们对该2宗地块的优势进行解读分析。

 2宗地块各有哪些独特优势?

大江东储出(2017)8号

核心区133亩宅地,体量大

该地块位于闸口路与新四路交叉口西南侧,用地性质是住宅,用地面积88404㎡,容积率2.2,建筑面积194489㎡,起拍价117686万元(6051元/㎡),封顶价199986万元(10283元/㎡)。

 

该宗地建筑密度不大于28%,绿地率不小于30%,建筑高度不大于60米,且同时满足机场净地要求。

地块内配套公建建筑面积不大于地上总建筑面积的10%。要求配建社区医疗服务站、社区服务用房、养老用房等。

·地块亮点  

该宗地位于新湾街道核心区,是现阶段新湾区域内出让的最大一宗宅地。

该宗地西邻新建的新湾小学,北接规划中的新湾街道办事处新址及7.7万方的商业综合体。地块东、南均由河岸及景观带包围,是新湾两横一纵景观长廊的重要节点部位。配套完善、环境优美。

▲ 地块航拍图

大江东储出(2017)7号

低容积率,44亩临河宅地

地块位于新湾大道以东,河道以南,用地性质是住宅,用地面积约29341㎡,容积率1.2,建筑面积35209.2㎡,起拍价21355万元(6065元/㎡),封顶价36255万元(10297元/㎡)。

 

该宗地建筑密度不大于35%,绿地率不低于30%,建筑高度不高于24米。

地块内配套公建建筑面积不大于地上总建筑面积的10%。其中配套服务设施用房包含社区办公用房、物业管理用房、物业经营性用房等,按规范配置。

·地块亮点

该宗地容积率不大于1.2,适合打造“联排/叠拼+洋房”的中高端低密产品,是板块内仅余的一宗低密度宅地,距地铁8号线新湾路站距离300米。该地块北临河道,南侧的南沙大堤11亩绿化带可作为地块的配套景观,为地块加分。

以上数据主要来源于:好地网

  我们继续分析

我们再看下杭州楼市近5年来的一些供求比数据:

 

 

有调查显示,地铁盘相比非地铁盘的价格要更高一些,转手也相对更容易。回到供求比上,0.71的数值还算是在一个可控的范围之内,但随着杭州地铁交通的发展,开发商和买房者对地铁交通的需求越来越看重。

 

  低总价的90方难买,在2017年,这恐怕是杭州楼市的一个共识。百万价格以内的住宅,在主城区已基本绝迹。杭州主城拿地价格的上涨和地王的频现,各开发商对于低总价住宅地块达到寸土必争的场面。

以上数据主要来源于:浙江在线

综上所述,本次出让的涉宅地,符合了地铁盘、低总价的要素,显然已成各大开发商争相竞抢的“香馍馍”。所以,我们大胆估计,本次7号、8号地块的出让,最后的土地楼面单价极大可能达到上限楼面价10297元/㎡、10283元/㎡。以此,仅估算楼盘基本成本,达到16000~17000元/㎡才能保本!

如果说此次拍地还只是一个通知,楼盘什么时候能开还未可知,那么同一个区块,同样是新湾的新盘,目前正在热销的宋都·新宸悦府,目前售价为12600元/㎡两相比对之下,你的选择呢?还不赶紧捡漏?

△ 宋都·新宸悦府 实拍图

宋都·新宸悦府位于新湾大道和复兴路交汇处,总建筑面积约为12万㎡,整体规划设计以超越之姿,从园林、建筑、公共部位,以至品质细节等进行了360°全方位的升级。51万方城市综合体即将辉耀新湾,综合体(规划)涵盖行政中心、五星级酒店、幼儿园、综合商业中心、市民广场等,一城繁华汇聚,悦领时尚未来;与此同时,地铁8号线(规划)将无缝接驳。

△ 宋都·新宸悦府 样板房

宋都·新宸悦府鼎力奢筑约290米社区景观长廊,超1.5万方无遮挡中央园林,入则宁静,出则繁华,礼献江东名门;同时建筑面积约89-137㎡臻品户型,集宋都34载匠心之大成,“尺”无前例,阔绰通透,方正全明,超7米奢阔观景阳台,颠覆江东以往豪宅格局,满足四世同堂,实现承欢膝下的天伦之乐!

△ 宋都·新宸悦府 效果图

杭州宋都房地产集团34载砥砺深耕,以远见未来的巨匠之姿,持续落笔江东,筑造大城格局,翘楚巨擘房企。截至目前,在大江东已落下三城,可谓荣耀迸发!从丽郡国际到新宸悦府,大匠宋都完成了从房地产商到城市运营者的优雅蜕变,品牌及荣誉度根植人心!

△ 宋都·新宸悦府 效果图

宋都·新宸悦府已加推3号楼,据悉该批房源已售完;项目三开三捷,均价在12600元/㎡左右。最后一期房源即将加推,户型建筑面积约为89-137㎡,均价在12600元/㎡左右,同时项目打造了市面罕见的137㎡法式精工样板房。

△ 宋都·新宸悦府137㎡样板房 实拍图

宋都·新宸悦府137㎡“神户型”属于方正户型,是讲究风水人偏爱的类型。137㎡的建筑面积,能够做到市面上其他开发商160~180㎡才能有的空间尺度,如果做成五房三卫两厅,可以满足住房者更多需求,这也是该户型具备高性价比的特点。小楼姐还了解到,宋都·新宸悦府这个137㎡户型的得房率,在市面上超高,达到近86%,相对于市面上大部分产品只有78%~82%的得房率来说,这个产品的实用性和性价比绝对是高的。

当然,了解了以上信息,都不如自己实际看看效果来得实在。那么,如果你也想亲眼看看这个“神户型”的真实面目,那么就赶紧报名“下沙网小楼姐看房团”吧!

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本文为宣传广告,素材来源:好地网、浙江在线等。