编者按：在住宅市场严厉限购的大背景下，商业地产逐渐成为各大开发商竞相追逐的“香饽饽”，而在商业地产的诸多业态当中，既能满足地方政府对GDP的追求又能为开发商平衡风险的城市综合体，已在全国各大城市“遍地开花”，成为商业地产的主流。在下沙，一个个商业综合体可谓是“一夜倾城”，从最原始的物美商圈，下沙商贸城，到福雷德广场，到星尚城，再到东沙商业中心，直至东东城，以及今后要发展的世茂广场商圈，和达城商圈，宝龙商圈，龙湖天街，掐指一数，竟有数十个之多，下沙的商业中心将继续分散式发展。但从目前发展现状来看，发展的很成功的寥寥无几，更多的是半死不活的居多。这到底是好是坏？还有没改进的可能性？最终能否呈现百花齐放的局面？本期，小编特邀浙江泽厚律师事务所知名律师应文状，从多角度，分别解读一下下沙各个商圈们遇到的困惑与遗憾。
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小编提问1：应律师，针对小编的编者按，您作为一个居民和律师，从商业地产与消费者的关系角度，你是如何看待这个现状的，即大多商圈活得苟延残喘。
应律师解答：一个商业地产的运营其实存在很多风险，我就在这里谈谈法律风险：1,、宏观调控的风险，该类的风险一般指国家利用行政或者经济手段对某些过热的市场进行干涉的方法，比较常见的有交易限制和行业准入。2、规划失误的风险，规划是行政对某一区域的产业、人口交通等内容的安排或者计划，属于法规范畴，具有强制性，如果规划失误，也会造成商业贬值。同时，开发商在商业地产的开发过程中应该尽量熟悉相关的行政法规和规定，以免方向上出现错误。3、租金差价风险，现在商业地产的消费者和开发商之间租金纠纷非常普遍，开发商在出售商铺时，必须要按照市场规律来制定价格和回报率，不能脱离市场，一味的提高价格和回报率。
物美商圈——一家独大，发展畸形 ★★★
1 针对物美为何在下沙自05年底开业以来，一直人气居高不下的局面，外界众说纷纭。有的说，是因为签订过保护协议；有的说，是因为物美占地面积大，品种齐全；有的说，是因为他所处的地理环境优越；有的说，是因为下沙居民已经养成了去那消费的习惯。总之，物美在下沙超市界的霸主地位无人撼动，物美大有孤独求败的心理优势。
小编提问2：应律师，假设说签订保护协议一说是事实，从法律角度上看，是一种什么样的行为，请说说您的看法。
应律师解答：所谓保护协议，如果是开发商对承租商户们的一种经营保护，比如品牌限入区域规划，租金模式等等，使承租商户们在经营上一种优势状态，再由商户回馈给消费者，形成一种良性的商业氛围的一种协议，我认为是合法有效并且要推广支持。但是如果这份协议涉及到恶意的商业竞争，比如垄断、不正当竞争等打击良性市场从而损害第三方利益，那该保护协议不合法。
2 细心的居民会发现，在物美商圈，几乎一半是手机店，一半是足浴店，为何会这样规划。小编去过很多地方，这样的商圈产业组合，极为罕见。
小编提问3：法律上，针对足浴店入驻类似的商家有何约束和限定？
应律师解答：开发商在招商的时候 ，都有自己的市场调查和商业规划，也具备商业决策自由权，如果招入的商户合法、正当经营，法律上并不会禁止。
星尚城——借不上物美这股“东风” ★
与物美一街之隔的星尚城，可谓是生意惨淡。论装修，真心不差；论地段，与物美半斤八两；论品牌，好歹还有个那么个两三家。如今沦落到如此地步，真是让人意想不到。
东沙商业中心——外表的大气盖不住内心的寂寞 ★☆
犹记得当初开业时的轰轰烈烈，之后的悄无声息。东沙商业中心里的各类团体，就像是很快陷入爱床的恋人，好得快，去得更快。很多卖衣服的商户在傍晚时候，干脆直接把衣服架子放在一楼门口，赤裸裸的招人来看。星尚城亦然如此。试问，一个商场里的商家竟然推着衣服去商场外卖，这样的情景，你在其它地方可曾见过？唯一亮点，将杭州二流知名品牌老头儿油爆虾请了过来。
小编提问4：商场的自身定位，十分重要，这两大商场的定位为何会这样，请应律师来推测原因。
应律师解答：这个便是商业地产的另外一个经营风险就是商家经营不善带来的风险，若承租商家在长期的承租期内，经营管理不善，无法继续经营，无力支付商家给开发商，导致退租或者拒租现象出现。而开发商得不到租金，那么在管理和广上必定力不从心，从此恶性循环。
福雷德广场——学生在，他就行 ★★★☆
早期的福雷德
这里的人气在下沙算是很旺的，除了有肯德基，必胜客，知味观，DQ，斯利美，赛百味等知名品牌入驻，还有一个新远影城。如今的食尚汇也进入，地下一层还有很多衣服饰品店，整体业态还较为合理。不过到了二楼，又呈现萧条的景象。原本有个麦伢糖还算红火，最后竟然因为拒交房租，被强行关门了。
沿江各广场——期望很高，失望很多 ★★☆
说好的外婆家，你在哪里？说好的肯德基，你在哪里？世纪联华，你是李鬼吗？现在下沙一些商业圈，在招商之初，总习惯性的自定义的宣传某某品牌要入驻，结果总是雷声大，雨点小。以至于现在下沙居民都有免疫了，真开了还不够，还要看正宗与否。
小编提问5：应律师，这种招商之初，只是跟一些品牌有过沟通，或者只是臆造的，却打着旗号去招商，这种行为应该怎么去看待？
应律师解答：虚假宣传虚假宣传是指在商业活动中经营者利用广告或其他方法对商品或者服务做出与实际内容不相符的虚假信息，导致客户或消费者误解的行为。这种行为违反诚实信用原则，违反公认的商业准则，是一种严重的不正当竞争行为。是现在很多商业地产和消费者纠纷的节点。某些广场前期招商，在没有和某些品牌真实合作的基础上，就在宣传上就做出引导性的宣传语，并且在导购上也有类似倾向性的引导销售，那么该行为就涉嫌虚假宣传。如果消费者是基于这些虚假宣传而签订相关租售合同的话，可以通过法律途径解除合同。
下沙商贸城——下沙版义乌小商品市场 ★★
这是一个没落的一隅，他见证了下沙早期的辉煌，现如今，更像是一个小商品市场。不！或许他就是。外围的一圈，是一些民族品牌，里面的卖鞋子卖袜子卖包的居多。基本上，打工一族和学生还来逛一逛。这里的亮点是麦当劳，生意奇好。
高沙都尚商业圈——不争气的超市，该死的租金 ★★★
为什么还要给予三星，那是因为人气还是有的，这得感谢传媒和理工了。这里以后将成为一个中间地带，西有金沙湖板块商业体的冲击，东有福雷德广场和和达城广场的阻挠。都尚超市，为什么你的入门总是那么渺小？为什么里面的人，总是那么的稀少？面对物美，你惭愧吗？
小编提问6：应律师，高沙商铺房租在下沙是出奇的高，请从租赁的角度，去谈谈您对店面租金的看法。（备注：这边基本都是农民房）
应律师解答：商铺的租金，应该由开发商通过市场调查、商业定位等商业活动而制定下来，开发商应该根据市场规律来制定租金，不能盲目追求高回报率和高租金而违背市场规律，同样，商户在承租商铺的时候，也要冷静思考，不能盲目相信开发商的广告宣传，应该冷静理性的分析自己是否有履约能力。租金的多少，可以由开发商和租户自由协商，但是如果双方协商后定下来租金，并且写入相关协议，那么双方都必须共同按照该合同履行相关权利义务。
智格新城大厦——位置不尴不尬，前途未卜（暂不评分）
这个地方还没开起来，正在招商中。地处一号路近大转盘处，附近的下沙本地人及工厂的人较多。跟东沙商业中心很近，以后两边会抢生意做。小编对此地方持观望态度，不看好，也不看衰。
颐高数码城商圈——娱乐易做，数码很悬
颐高，又一个雷声大雨点小的下沙典型代表商家。从开业之初的人声鼎沸，到如今的门可罗雀。自身经营，宣传，必定出现问题。虽然11月底，其周围的格莱美2店、两岸咖啡等实力品牌将入驻，但颐高自身若不求变，也很难在下沙的数码市场上成为龙头老大。
结语：世茂广场、宝龙综合体、龙湖天街等，在这就不一一打分啦，本期，小编就是希望给予规划者和招商的人一些小小的建议，祝愿下沙的商场们明天更美好！