主城副城价格倒挂
——杭州上周楼市成交分析
机构周评
合创地产机构 许小芳
在前一周楼市进入歇力期后，此种状态在上周依然持续，新楼盘的开盘和预定双双陷入疲软，加上住建部官员称限购年内不取消，一种冷淡的氛围在楼市中弥漫，楼市遭遇了急速冰冻。
上一周，整个杭州区域总大概有个三个楼盘开盘，主城区、萧山、余杭各占其一，总共推出房源628套，售价从13000—26000元/平方米不等，有趣的是，作为主城区的代表——来自下沙的保利江语海反而成为售价最低的楼盘，折后均价13000元/平方米，来自临平的绿城御园成为售价最高的楼盘，单价在19000—26000元/平方米之间，当然，除了绿城玉园外，临平城南其他楼盘15000元/平方米左右的售价比比皆是；而位于萧山的顺发堤香单价也达到了20000元/平方米，这样的状态透露了楼市的一个信息，在个别楼盘价格优惠的刺激下，主城区部分板块的售价已经低于副城板块，形成明显的价格“倒挂”，如此对比下，主城区部分板块的吸引力明显提升，如下沙板块，在具备江景稀缺资源、地铁的交通便利、一线品牌汇集的众多优势下，较低的价格优势无疑会对目前购房者形成较大的吸引，这也是下沙板块如保利湾天地、中外公寓等楼盘热销的重要原因。
从新开盘楼盘的预定情况看，本周可用“惨淡”两字来形容，开盘的三个楼盘开盘当天预定率均未超过4成，特别是绿城玉园和顺发堤香，预定率甚至不超过20%，处于近期开盘预定的较低水平。上周之所以开盘楼盘预定创新低，主要原因有两点：一是房地产政策导向不容乐观，住建部在30日宣布：限购政策年内不取消，三线限购城市名单8月底将出。这意味着2011年下半年将面临更为严峻的政策形势，成交量依然会持续低谷态势，且随着时间的推移，开发商资金经受的考验也加大，更大的降价空间和预期浮出水面，故目前购房者会继续持币观望，在房价出现一定幅度下降或政策导向出现乐观回转的时候，再选择下手，故此段时间，一些售价未调、总价较高的楼盘将遭遇滞销瓶颈；其二，上周开盘楼盘推出的房源，满足一次置业需求的房源不多，如下沙的保利江语海虽然性价比较高，但主力户型在56—87平方米，相对而言，面积过小，87平方米较为舒适的两房户型只占据少量，对于部分首次置业群体而言，面积较为局促；而位居临平主城区的绿城玉园主力户型面积为168—200平方米，针对的客户群是二次置业甚至是三次置业，是受政策影响最为明显的户型。因此，开发商推出的房源与市场需求“错过”时，销售也会出现一定时间的错过。
当然， 楼市出现预定低谷，其根本的原因就是价格，从上半年的成交情况可以看出，只有低价开盘的楼盘才会受到青睐，而今，在政策加紧和购房者观望的夹击下，整体意义上的楼市下挫将会持续一段时间，直到楼市出现大范围的价格下调，从真正意义上触动购房者购买动机，才会实现楼市成交的转机。